معلومات بسيطة عن مفهوم العقار
نبدء بتعريف العقار
العقار هو كل ما هو ثابت على الارض وقابل للبيع و الشراء و التاجير ……..( هذا التعريف هو من واقع تجربه يحتمل الخطاء والصواب )
ماهي انواع العقار
انواع العقارات كثيرة جداً ويزيدها كثراً هو نوعية العملية التي تتم عليها هل هي بيع وشراء او تاجير او إدارة أملاك او رهن عقاري.
1- الاراضي [/color]( سكنية * تجارية * زراعية * صناعية * خام * خام مطور غير منفذ * خام مطور ومنفذ ( وهذا ما يسمى بالمخطط ) .
هناك انواع لها خصوصية اكثر في موضوع الاراضي ( ان تكون الارض بها ابار ماء * او تكون مما يتنبأ بوجود بترول تحتها * او انها احتما تكون سوف تدخل في تعويض … الخ ) .
2- المباني السكنية
( البيوت الشعبيه * الفلل ( بانواعها ) * الدبلكسات * الشقق * الادوار * القصور * الملاحق .....)
3- المباني التجارية
( العمائر التجارية * ابراج استثمارية ....)
4- المشاريع الاستثمارية
( مصانع * مستشفيات * شركات * مطارات * مدن بإكملها ....)
الايجار
تعريفه : هو الاستفاده من عقار معيين لمدة معينه حسب عقد متفق عليه.
كما ذكرت في التعريف السابق حسب عقد متفق عليه من الطرفين او اكثر ويدرج في العقد جميع مواصفات العقار المؤجر بالاضافة الى الخدمات المتوفرة في العقار .
ايجار الشقق السكنية
وهذا النوع منتشر بشكل كبير جداً ويمثل تقريباً ما يقارب الـ 80% من الحركه العقاريه
الشقق السكنيه اما ان تكون في عمائر استثماريه او من ضمن فلة سكنية ( بنظام الشقق او بنظام الدور وشقتين )
نبدء الان بمعرفة مواصفات الشقة التي على اساسها يحدد الايجار
الحي
الموقع من الحي
عُمر العقار ( جديد او قديم او مجدد )
توزيع الشقه ( وهذا يرغب وينفر المستأجر بنسبة 70% )
مواصفات الشقة ( نوع الدهان او توزيع الاضاءه او نوعيه الديكور )
خدمات في الشقة ( مكيفات او مطبخ جاهز او تواجد الغاز او مواقف خاصه .... الخ )
نوعية السكان
مقارنه السعر بالشقق المتواجده في نفس الحي وبنفس المواصفاتنتطرق الان الى طريقة دفع الايجار
هناك عدة طرق منها
الدفع شهري او كل 3 شهور او كل 6 شهور كل سنه او متى مارغب المستأجر في الخروج فانه يسدد قيمة الايجار على حسب المدة التي اقام بها في العقار .
( المتفق عليه في اغلب السوق العقاري والماخوذ به هو التسديد كل 6 شهور )
عند رغبة المستأجر استئجار العقار وبعد معاينته يتم توقع عقد ايجار بين المالك والمستأجر والوسيط وهو مكتب العقار، يدرج في العقد جميع ما يتعلق بالعقار من اسماء وهويات المالك والمستاجر وموقع أو عنوان العقار و صفة العقار و طريقة الدفع و الاتفاق على ما يدرج في العقد مثل الماء و الغاز مثلاً وذكر كيفية الدفع والمبلغ المتفق عليه.
ينطبق ما سبق على املاحق العلويه للمباني و الادوار لففل السكنية مع اختلاف بسيط.
مـعلومـآت عقـآريـة هـآمة للبائع والمشتري والمستأجر
المستمسكات المطلوبة لعقد الايجار
اولا:- كتاب تاييد من مجلس البلدي ضمن منطقة الدار المؤجر
ثانيا:- نسخ (مصورة )واصليه من الوثائق التاليه للمؤجر والمستأجر
هوية الاحوال –شهادة الجنسيه-- بطاقة السكن-- البطاقة التموينيه 3 صور—2 عقد الايجار— اجازة مكتب العقاري الوسيط حديثه
ثالثا:- استمارات معلومات عامه تتكون من( 9) نسخة توقع وتبصم من قبل المؤجر والمستأجر امام ضابط مكتب المعلومات
رابعا:- تبليغ الجيش المسؤول ضمن منطقة الدار المؤجر وتسليمهم الوثائق هويه الحوال— شهادة الجنسية— البطاقة السكنيه البطاقة التمونيه – صورة العقد –
خامسا:-عند الانتهاء من الفقرات اعلاه يمكن مراجعه مركز عمليات المنطقة للحصول على موافقة نقل الاثاث ويجب توفر العقد المصدق من مكتب المعلومات والوثائق المذكورة في الفقره ثانيا اعلاه.
..................
الخطوات المتبعه في البيع و نقل الملكيه والفرز
يجب اجراء معامله نقل الملكيه من المتوفي الى الورثه وحسب القسام الشرعي الحديث وبعد ذلك ممكن تمشيه معامله الفرز اي مساحه ترغب بها على ان لا تتكون اقل من 200 متر والواحهه لا اقل من 8 متر وهذه المعاملتين تتم بواسطه معقب معاملات وتدفع فيها رسوم للدوله هي رسوم الفرز ورسوم نقل الملكيه اما المعامله الاخيره هي معامله البيع يتحملها المشتري بعد انجاز الاولى والثانيه ومن الممكن تمشية هذه المعاملات بوقت واحد
و تعتمد على نوع المعقب وطريقة الدفع وبذلك البائع يتحمل مصاريف المعاملتين الاولى والثانيه ويتحمل ضريبة البيع وعمولة مكتب الوسيط ان وجد ومصاريف بناء الجدار الفاصل واتعاب المعقب
اما المشتري يتحمل رسوم الشراء 3 بالمئه من قيمة تقدير الدار في دائرة العقاري ويتحمل تعقيب معامله الشراء وعموله الوسيط ان وجد.
........................الخطوات المتبعة في البيع بالوكالة
اولا – يجب ان يذكر في الوكاله (له حق البيع وفتح البيان والتقرير ومراجعة دوائر الدوله لاتمام عمليه البيع ومراجعة الامانه والضريبه والتحاسب الضريبي فيما يخص ضريبه العقار والمهنه وله حق اجراء الفرز والافراز)
ثانيا – له حق قبض المبلغ (لان بدون هذه الفقره سوف يحجز البنك المركزي نقود البيع ولا يسلمها الا للشخص الاصلي البائع ولا يحق للوكيل استلام المبلغ)
ثالثا – له حق توكيل الغير من يرغب فيه ( وهذه الفقره تخص اكمال المعامله في حالة عدم امكانية الوكيل الحركه ضمن الدوائر للظروف الخاصه)
رابعا – يجب تسليم هوية الاحوال المدنيه وشهادة الجنسيه الاصليه حصرا ولا يجوز المصوره وبدونها تعتبر الوكاله لا قيمه لها ويجب ذكر تثبيت رقم هوية الاحوال وشهادة الجنسيه في الوكاله واصدارها
خامسا – يجب ان تكون هويه الاحوال وشهادة الجنسيه اصليه قديمه – وفي حالة توفر الحديثة تحمل طمغة الفسفوره
وهذه الوثيقه غير مسجله في السجل الخاص بالعقار –يجب اجراء صحة صدور لها ولا يمكن ذلك الا الهويه والشهاده حصرا ولا تقبل اي وكاله بخصوص صحة الصدور
عند صدور الوكاله من خارج العراق يجب اجراء التصديقات التاليه (البنك المركزي – الضريبه – الخارجيه شعبة التصديقات ) في حالة اكمال التصديقات الاربعه تذهب الى التسجيل العقاري وبعدها يحرر كتاب صحة صدور من تسجيل العقاري الى الدوائر اعلاه وعند اكمال كل ما ذكر بعدها يمكن للوكيل له حق التصرف بالوكاله وفتح البيان ومثل ما ذكر في الوكاله هذه الخطوات اي تعقيب للوكاله يتم عن طريق الوكيل شخصيا او المحامي والاقرباء الدرجه الاولى فقط
في حالة تسجيل الوكاله بأسم احد اقارب البائع او شخص يثقون به تعتبر عمليه البيع كأن البائع حاضر والمبلغ يكون 75% منه عند فتح البيان وباقي المبلغ عند التقرير والاخرى عند تسليم الدار
بعد اكمال عمليه التصديقات وصحة الصدور وفي هذه الحاله يستلم البائع قسم من المبلغ متفق عليه عدا مبلغ ضريبه البيع والعقار وتوقعات ضريبه المهنة تبقى لدى المشتري او عند طرف ثالث وبذلك اكتملت الثقه وانتهت عمليه البيع بصوره كامله
عمليه تحويل المبالغ تتم حسب راي البائع والى اي جهه يرغب فيها ويتحمل البائع عموله تحويل ونقل المبلغ
المصاريف التي تطرح من سعر البيع هي ( ضريبة البيع وحسب القيمه المقدره من قبل دائرة العقاري وضريبة المهنة وضريبة الايجار ان وجدت وعمولة المكتب 2% ومصاريف اكمال الوكالات وحسب ما ذكر اعلاه)
ملاحظه:
1- يرجى كتابة رقم هوية الاحوال وشهادة الجنسيه في الوكاله وتاريخ اصدارها
2- اي تعقيب بمتابعة المعامله بالوكاله يتم عن طريق صاحب العلاقة شخصيا لايمكن للمعقب مراجعة دوائر الضريبه فقط ويحق للمحامي او الاقرباء الدرجه الاولى فقط متابعة المعامله الدفع يتم حسب المراحل التاليه:-
اولا- عربون عند كتابة العقد يبقى امانة بوصل رسمي عند المكتب الوسيط وبعد ذلك تتم اجرأت تصديق الوكاله وصدور صحة الصدور الى تسجيل العقاري كما موضح اعلاه وهذه تتم بمده اقصاه ثلاث اسابيع ويبدا فتح البيان الرسمي
ثانيا- عند فتح البيان يدفع مبلغ 60 الى 70 بالمئه وحسب العمله المتفق عليها من المبلغ المذكور في العقد
ثالثا- عند تسليم العقار الى المشتري يدفع مبلغ 15 الى 20 بالمئه من الباقي الكلي وذلك في حاله الدار مشغول من قبل حارس او مؤجراو اي شخص ويتفق في العقد على موعد تسليم الدار بتاريخ محدد وبعد انتهاء المده يحذف مبلغ من الباقي لهذه الفقرة وحسب المده التي اضيفت الى نهايه حالة تسليم الدار وفي حالة الدار فارغ عند كتابة العقد يضاف مباشرتا هذا البلغ اعلاه عند فتح البيان ويتم تسليم الدار الى المشتري
رابعا- عند التقرير يدفع المبلغ الباقي الكلي الى البائع وتنتهي عملية البيع بالكامل
خامسا- يجيب توفر المستمسكات الاصلية حصرا ( شهادة الجنسيه ويفضل القديمه- وهوية الاحوال الشخصية – واخر ورقه كهرباء وورقة الماء – والسند الاصلي القديم من تاريخ شراء العقار )
سادسا- هناك مصاريف اخرى تظهر عند عدم وجود المستمسكات المذكورة في الفقره خامسا مثل ورقة الماء والكهرباء والسند الاصلي
سابعا- اذا كانت المعامله تحتاج فرز وقسمه رضائيه فيجب ان تذكر في الوكاله له الحق لاجراء القسمه الرضائيه.
.................
دليل المواطن الارشادي لمعاملات نقل ملكية العقار
يتضمن هذا الدليل التعريف بالضريبه وقوانينها وكيفية احتسابها وانواع المعاملات والية سير المعامله بما يتوافق مع القانون بشكل واضح ومبسط ليكون معينا في ارشاد المواطنين وتوعيتهم بشكل يؤدي الى الرقي والتقدم خدمة للصالح العام
القرار (120)الخاص بنقل ملكية العقار
تاريخ القرار 27\6\2002
اولا – تلغى الفقرة 4 من المادة الثانية والفقرة 20 من المادة السابعة من قانون ضريبة الدخل 113 لسنة 1982 والبند (ثانيا) من القرار 520 في 20\7\1998 والبندان اولا وثانيا من قرار 55 في 1\6\1998
ثانيا – تفرض ضريبة مقطوعة بنسب تصاعديه من قيمة العقار او حق التصرف فيه المقدر وفق احكام قانون تقدير قيمةالعقار ومنافعة المرقم ب(85) لسنة 1987 او البدل ايهما اكثر, على مالك العقار او صاحب فيه, عند نقل الملكيه او حق التصرف باية وسيلة من وسائل نقل الملكيه او كسب حق التصرف او نقلة (كالبيع- والمقايضه- والمصالحة- والتنازل- والهبة- وازالة الشيوع- وتصفية الوقف والمساطحة) ويعامل المستاجر معاملة المالك عند ايجار العقار والذي دخل في تصرفة بعقد المساطحة، وتحسب وفق مايلي :--
1— يعفى من الضريبة اول (20000000) عشرون مليون دينار من قيمة العقار المقدرة او بدله ويوزع هذا المبلغ على الشركاء وفق حصصهم اذا كان العقار مملوكا على وجه الشيوع
2— يخضع الى الضريبه ما زاد عن المبلغ اعفاء المنصوص عليه في الفقره اولا من هذا البند وفق النسب الاتيه :
أ – 3% لغايه (30000000) ثلاثون مليون دينار
ب – 4% ما زاد على (30000000) ثلاثون مليون لغاية (60000000) ستون مليون
ج – 5% ما زاد على (60000000) ستون مليون لغاية (90000000) تسعون مليون
د—6% مازاد على (90000000) تسعون مليون
3 – اذا كان نقل ملكية العقار منصبا على سهام من العقار وتحسب الضريبة وفق احكام هذا القرار على عموم القرار وتستوفي بنسبة السهام المنقوله الى عموم العقار
4 – لا يجوز للهيئة العامه للضرائب تعليق اجازة المعاملات مشموله باحكام هذا القرار على اجراء التحري عن المخالفات الضريبيه المرتكبه قبل نفاذه
5— تعفى معاملات الهبه الجاريه بين الابويين واولادهما او بين الزوجين من الضريبة المفروضه بموجب احكام البند ثانيا من هذا القرار
6— تسري احكام هذه البندين اولا وثانيا من هذا القرار باستثناء اعفاء المنصوص عليه بموجب الفقره (1) من البند ثانيا منه على معاملات نقل ملكية العقار او حق التصرف فيه الذي تم قبل نفاذ هذا القرار ولم سدد الضريبة عنها او عن فروق التقدير المترتبه عليها
7— (اولا) — تسري احكام قانون ضريبة الدخل المرقم 113 لسنة 1982 والقرار المرقم 307 في كانون الاول لسنة 1984 فيما لم يرد به نص لهذا القرار
(ثانيا) — لا تسري احكام هذا القرار على الاعفاءات الضريبيه المقرر بموجب الفقرتين 23 -25 من المادة السابعة من قانون ضريبة الدخل او قانون قرار خاص
الكشف والتقدير
عند تقديمك طلب اجراء الكشف عن العقار العائد لك الى دائرة تسجيل العقاري سوف يحدد لك تاريخ الكشف اليوم والساعة من قبل الدائرة المذكورةعليه ينبغي عليك ملاحظة مايلي:-
اولا:- تقوم لجنة مكونه من (ممثل هيئة العامة للضرائب - ممثل عن دائرة تسجيل العقاري كعضوان اساسييان وعضو ثالث فني مساح من دائرة العقاري) لا اجراء كشف على العقار عن طريق ايجاد مساحة الارض والبناء واعطاء قيمة لكل منهما وفق الاتي :-
قيمة الارض : مستخرجه من (مساحة الارض × سعر المتر المربع الواحد من الارض بموجب الضوابط المعتمده)
قيمة البناء : ويتم استحراجها عن طريق تحديد نوع البناء ومساحته ومن ثم يتم تقدير قيمة البناء (مساحة البناء ×سعر المتر المربع الواحد من البناء بموجب الضوابط المعتمدة ) بعدها يتم جمع الاقيام علاه( قيمة الارص+ قيمة البناء) لتحديد (القيمة العموميه للعقار)
ثانيا:- قبل اتمام الكشف عليك ملاحظة الضوابط المعتمدة في تقدير سعر العقار في منطقتك (سعر المتر الربع للارض او البناء) والتي تمثل اسعار العقارات الواقعه في موقع ( عادي ) وعلى الجنه الصعود عن هذه الاسعار بنسبة لا تتجاوز 10% في العقارات ذات الموقع المتميز والنزول بما لا يتجاوز 10% في العقارات ذات الموقع 0 الحرج دون المعتاد) على ان تحدد لجنة الكشف على العقار ( متميز عادي حرج) والاسباب التي تعدتها الاختيار هذا التصنيف
ثالثا:- من حقك كمكلف بموجب القانون الاعتراض على القيمه المقدرة للارض والبناء ووصف العقار خلال سبعة ايام من تاريخ الكشف
رابعا:- يتم الاعتراض على الكشف من خلال تثبيت عبارة اعترض على الكشف في حقل صاحب العلاقة (البائع والمشتري ) في متن محظر الكشف
خامسا:- يتم طلب الاعتراض في دائرة العقاري في اليوم التالي
سادسا:- ان مدة سريان نفاذ سريان الكشف هي سنه واحدة من تاريخ اجراء الكشف على ان لاتجري على العقار اكثر من معاملة تصريفية واحدة
كيفية احتساب مبلغ الضريبة على معاملات نقل ملكية العقار
يعتمد حساب الضريبة المترتبة على معاملات نقل ملكيه العقار على القيمه العموميه للعقار ويمكن ان تكون هذه القيمة احد الاشكال الاتيه:-
1 – القيمة المقدرة من قبل لجنة الكشف المشتركة او البدل الصرح به ايهما اعلى في معاملات البيع الرضائي
2 – القيمة المقدرة بتاريخ او بدل التخارج ايهما اعلى في معاملات التخارج
3 – القيمة بتارخ اقامة الدعوى او البدل ايهما اعلى في معاملات البيع الحكمي المستندة الى القرار 1189 لسنة 1977 اذا كان تاريخ اقامة الدعوى في او بعد 19\2 \1995 (تاريخ نفاذة) اما اذا كان تاريخ اقامة الدعوى قبل 19\2\1995 فيؤخذ بالبدل الوارد بقرار الحكم كاساس للاحتساب الضريبي
4 – بدل الازالة في معاملات ازالة الشيوع
5 – بدل البيع او البيع في المزايدة العلنيه
جدول احتساب الضريبة بعد تحديد القيمة العموميه للعقار وفق الجدول التالي:-
وهكذا تصاعديا اول 20000000 مليون دينار اعفاء من قيمة العقار او بدله ايهما اعلى ويخضع المتبقي من العقار او بدله للنسب التصاعديه التاليه::-
مراحل انجاز معاملة نقل ملكية العقار
ختم ضريبة العقار
ختم البلدية
الاحالة الى الكشف والتقدير في دائرة التسجيل العقاري
الحالة الى الفرع الضريبي المختص
ابراء الذمة من قبل الوحدة التخمينيةالمختصة(البائع)
الاحتساب الضريبي من قبل المخمن الاراضي
التدقيق الضريبي من قبل مدقق الاراضي
تسديد الضريبة
ختم المعاملة وتصديقها بشكل نهائي
الاحاله الى التسجيل العقاري المختصة لتسجيل العقار باسم المشتري
ملاحظة:-
1—بالنسبة الى معاملات القسمة القضائية يتم تقدير اقيام العقارات المفرزة بتاريخ اقامة الدعوى ويتم احتساب المعاملة وفق بما ورد اعلاه وتعتبر اقيام العقارات بتاريخ اقامة الدعوى هي الوعاء الضريبي وتحتسب الضريبة وفق لذلك
2 – اذا كان العقار مملوكا على وجه الشيوع او كان نقل ملكية منصبا على سهام في العقار عليه تحتسب الضريبة لعموم العقار ثم توزع على الشركاء وفق لحصصهم في العقار المشاع او تستوفي بنسبة السهام المنقولة الى عموم العقار في حالة اذا كان نقل الملكيه منصبا على سهام اي.
مبلغ الضريبه لعموم العقار × السهام المباعة = الضريبة عن السهام المباعةالاعتبار الكلي
3 – في حالة كون المشيدات لا تعود الى البائع فتستبعد قيمة المشيداد من قيمة العموميه وتحتسب الضريبة على المتبقي منها وتستوفي بنسبة السهام المباعة الى الاعتبار الكلي وكما يلي:-
100,000,000— 20,000,000=80,000,000 قيمة الارض كحق تصرف دون المشيدات بموجب قرار الكشف اعفاء اول 20000000 60000000 300000×3%= 900000 300000×4%= 1200000 الضريبة على مجمل قطعة الارض الزراعيه 2100000 2100000×6000\150=52500 الضريبة المترتبه عن السهام المباعة واجبة التسديد
الوثائق والمستمسكات المطلوبة لمعاملة نقل ملكية العقار
1- بيان العلم والخبر المتضمن ختم البلديه
2 – سند ملكية حديث للعقار
3 – قرار كشف وتقدير قيمة العقار
4 -هوية الاحوال المدنيه
5 – القسامات الشرعيه في معاملة الانتقال والبيع ونسخة الخبير القضائي في حالة ازالة الشيوع وقرار الحكم في حالة البيع حكمي وكتاب التنفيذ محضر المزايدة في حالة البييع تنفيذي واجازة بناء في حالة وجود ابنية مضافة واجازة ترميم في حالة وجود ترميم على العقار.
...............................
ممكن استخدام طريقة اسهل هي كل تقدير 110.000.000 ضريبته 3.600.000
ومازاد عن هذا يحسب 6% والناتج يجمع مع 3.600.000
مع التقدير
نصائح للمهتمين في شئون العقار واصحاب المكاتب
نصائح للمهتمين في شئون العقار واصحاب المكاتب
ترتبط نصف ثروات العالم بالاستثمارات العقارية، والتي تحتل مركز الصدارة في قيمتها بسوق الأسهم والسندات العالمي. وقد جمع اكثر من 35٪ من اغنياء العالم معظم ثرواتهم من صناعة العقار ومع ذلك فإن القدر الكبير من الخسارة في رؤوس الأموال كان مرجعه الى عقد الصفقات العقارية الفاشلة اكثر منه بالنسبة للقطاعات الأخرى.
ان الانهيار المالي للعديد من المؤسسات المصرفية خلال القرن المنصرم كان غالباً نتيجة لممارسة الاستثمارات العقارية غير المدروسة لان القائمين على هذا المعاملات غير دراسين لأسس التمويل العقاري والأبعاد الاقتصادية للاستثمار العقاري في ظل تقلبات السوق العقارية المتباينة.
وكما هو معروف فأنواع العقارات (تجارية، سكنية، صناعية، الخ) ذات عوائد متباينة ومرتبطة بأوقات مختلفة داخل دورة الاستثمار التي تحتوي على نطاق ضخم من الاستثمارات ذات عوامل المخاطرة والعوائد المختلفة، وقد لوحظ انخفاضاً ملحوظاً لعنصر المخاطرة مع عدم انخفاض العوائد المادية للعقارات في حالة تنفيذ التقييم (التثمين) العقاري القائم على اسس المنهج العلمي للتقييم، هذا ولا تنخفض العوائد المالية للاستثمارات العقارية في اوقات التضخم وعلى المدى الطويل. وهنا برزت اهمية الدراسة الأكاديمية للتثمين العقاري.
وهناك العديد من العوامل الهامة التي اوجبت ضرورة الدراسة الأكاديمية لفروع صناعة العقار في جميع دول العالم منها عدم تعثر الوكالات العقارية عند عقد صفقات التقييم العقاري فيكون لديها الخلفية العلمية لتطبيق خطط التسويق التي تتفق مع ظروف المناخ العقاري المحيط بالاستعانة بأحدث استراتيجيات التسويق العقاري وتطويره من خلال تطبيق ادوات تكنولوجيا المعلومات المناسبة حتى يتحقق التواصل الايجابي المستمر مع العملاء والإلمام بأحدث وسائل الترويج العقاري. اضافة الى الإلمام بفهم واستيعاب المخططات العقارية وحدودها الطبيعية لتجنب الوقوع في المجادلات القانونية التي تعطل العملية البيعية في معظم الحالات وهنا نبرز اهمية دراسة ادارة الممتلكات والتطوير العقاري.
مما سبق فإن دراسة العلوم العقارية تمثل حجر الزاوية لتحقيق الازدهار والاستمرارية في صناعة العقار
ترتبط نصف ثروات العالم بالاستثمارات العقارية، والتي تحتل مركز الصدارة في قيمتها بسوق الأسهم والسندات العالمي. وقد جمع اكثر من 35٪ من اغنياء العالم معظم ثرواتهم من صناعة العقار ومع ذلك فإن القدر الكبير من الخسارة في رؤوس الأموال كان مرجعه الى عقد الصفقات العقارية الفاشلة اكثر منه بالنسبة للقطاعات الأخرى.
ان الانهيار المالي للعديد من المؤسسات المصرفية خلال القرن المنصرم كان غالباً نتيجة لممارسة الاستثمارات العقارية غير المدروسة لان القائمين على هذا المعاملات غير دراسين لأسس التمويل العقاري والأبعاد الاقتصادية للاستثمار العقاري في ظل تقلبات السوق العقارية المتباينة.
وكما هو معروف فأنواع العقارات (تجارية، سكنية، صناعية، الخ) ذات عوائد متباينة ومرتبطة بأوقات مختلفة داخل دورة الاستثمار التي تحتوي على نطاق ضخم من الاستثمارات ذات عوامل المخاطرة والعوائد المختلفة، وقد لوحظ انخفاضاً ملحوظاً لعنصر المخاطرة مع عدم انخفاض العوائد المادية للعقارات في حالة تنفيذ التقييم (التثمين) العقاري القائم على اسس المنهج العلمي للتقييم، هذا ولا تنخفض العوائد المالية للاستثمارات العقارية في اوقات التضخم وعلى المدى الطويل. وهنا برزت اهمية الدراسة الأكاديمية للتثمين العقاري.
وهناك العديد من العوامل الهامة التي اوجبت ضرورة الدراسة الأكاديمية لفروع صناعة العقار في جميع دول العالم منها عدم تعثر الوكالات العقارية عند عقد صفقات التقييم العقاري فيكون لديها الخلفية العلمية لتطبيق خطط التسويق التي تتفق مع ظروف المناخ العقاري المحيط بالاستعانة بأحدث استراتيجيات التسويق العقاري وتطويره من خلال تطبيق ادوات تكنولوجيا المعلومات المناسبة حتى يتحقق التواصل الايجابي المستمر مع العملاء والإلمام بأحدث وسائل الترويج العقاري. اضافة الى الإلمام بفهم واستيعاب المخططات العقارية وحدودها الطبيعية لتجنب الوقوع في المجادلات القانونية التي تعطل العملية البيعية في معظم الحالات وهنا نبرز اهمية دراسة ادارة الممتلكات والتطوير العقاري.
مما سبق فإن دراسة العلوم العقارية تمثل حجر الزاوية لتحقيق الازدهار والاستمرارية في صناعة العقار
كيف تنجح في شراء عقار استثماري
كيف تنجح في شراء عقار استثماري
لكي تنجح في شراء عقار استثماري هناك عدة عوامل تساعد على ذلك خصوصا في هذه المرحلة التي تعتبر مرحلة الشراء الانتقائي بمعنى عدم الاستعجال في شراء العقارات الاستثمارية، فالمعروض المتوفر بأسعار مختلفة ومواقع متعددة ومناطق عدة، فعلى الجهة الراغبة بالشراء الأخذ بالاعتبار العوامل التالية :
1- الحرص على شراء العقار المميز من ناحية الموقع حيث تتوفر مواقف السيارات وسهولة الوصول للعقار المراد شراؤه والتشطيب الجيد وليس من المفروض أن يكون التشطيب عالي الجودة .
2- الإيجارات المعقولة، فليس من المنطقي شراء عقار في منطقة مثل السالمية بإيجار شقة غرفة وصالة بــ 220 دينار. فقد تتعرض الإيجارات للانخفاض في الفترة القادمة.
3- سعر العقار : من الواضح أن سوق العقار في الفترة الحالية خصوصا في العقارات الاستثمارية هو سوق مشتري وليس بائع بمعنى أن المشتري هو الذي يحدد سعر العقار قياسا للكم الكبير من العقارات الاستثمارية المعروضة بعكس الوضع ما قبل سنة من الآن.
4- من المعروف في حال ركود الأسواق العقارية والمطالبة بنوعية خاصة من المستأجرين على مالك العقار أن يوفر بعض المميزات للمستأجر مثل حمام سباحة، حراسة على مدار 24 ساعة، صيانة مجانية، مواقف سيارات مظللة، تقديم خدمة الإنترنت ...... الخ .
5- قرب الخدمات للعقار الاستثماري، بمعنى قرب المدارس والمطاعم ومراكز التسويق، فهذه الخدمات تساعد على استقرار المستأجر في العقار.
6- من الممكن التفكير في نمط معين من الاستثمار مختلف عن النمط التقليدي، فالانفتاح الحاصل في الدولة حاليا يساعد على إيجاد أفكار أخرى مثل الشقق الفندقية، المراكز الطبية .
لكي تنجح في شراء عقار استثماري هناك عدة عوامل تساعد على ذلك خصوصا في هذه المرحلة التي تعتبر مرحلة الشراء الانتقائي بمعنى عدم الاستعجال في شراء العقارات الاستثمارية، فالمعروض المتوفر بأسعار مختلفة ومواقع متعددة ومناطق عدة، فعلى الجهة الراغبة بالشراء الأخذ بالاعتبار العوامل التالية :
1- الحرص على شراء العقار المميز من ناحية الموقع حيث تتوفر مواقف السيارات وسهولة الوصول للعقار المراد شراؤه والتشطيب الجيد وليس من المفروض أن يكون التشطيب عالي الجودة .
2- الإيجارات المعقولة، فليس من المنطقي شراء عقار في منطقة مثل السالمية بإيجار شقة غرفة وصالة بــ 220 دينار. فقد تتعرض الإيجارات للانخفاض في الفترة القادمة.
3- سعر العقار : من الواضح أن سوق العقار في الفترة الحالية خصوصا في العقارات الاستثمارية هو سوق مشتري وليس بائع بمعنى أن المشتري هو الذي يحدد سعر العقار قياسا للكم الكبير من العقارات الاستثمارية المعروضة بعكس الوضع ما قبل سنة من الآن.
4- من المعروف في حال ركود الأسواق العقارية والمطالبة بنوعية خاصة من المستأجرين على مالك العقار أن يوفر بعض المميزات للمستأجر مثل حمام سباحة، حراسة على مدار 24 ساعة، صيانة مجانية، مواقف سيارات مظللة، تقديم خدمة الإنترنت ...... الخ .
5- قرب الخدمات للعقار الاستثماري، بمعنى قرب المدارس والمطاعم ومراكز التسويق، فهذه الخدمات تساعد على استقرار المستأجر في العقار.
6- من الممكن التفكير في نمط معين من الاستثمار مختلف عن النمط التقليدي، فالانفتاح الحاصل في الدولة حاليا يساعد على إيجاد أفكار أخرى مثل الشقق الفندقية، المراكز الطبية .
الاشتراك في:
الرسائل
(
Atom
)
